Les français préfèrent investir dans la pierre, c’est un fait. L’immobilier représente 2/3 de leur patrimoine. Depuis la crise sanitaire, ils ont également réalisé un surplus d’épargne et 28 % d’entre eux se disent prêts à investir dans l’immobilier. Pourquoi ? Déjà, parce que ce type d’investissement est accessible à tous, même aux petites bourses. Ensuite, parce le risque est maîtrisé avec un rendement attractif (ajusté au risque) et un marché à tendance haussière. Il s’agit d’un investissement sur le long terme qui peut vous faire gagner des revenus complémentaires dans le cas d’une mise en location. Comment gagner de l’argent en investissant dans la pierre ? Quelles sont les différentes options possibles ?
L’achat en LMNP
Si vous vous intéressez à un investissement immobilier en direct, c’est-à-dire l’acquisition d’un bien dans le but de le louer, un achat LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est une solution intéressante. Le prix moyen est plus faible sur ce marché, vous pourrez aisément trouver des biens à moins de 100 000 €. Vous avez la possibilité de récupérer entièrement la TVA immobilière (soit un achat hors taxe). Autres avantages : vos loyers sont défiscalisés et vous continuez à en percevoir en cas de vacance locative. C’est donc un investissement sur et sécurisé.
En résumé, vous achetez le bien en payant comptant ou via un prêt immobilier, attention les établissements bancaires n’octroient pas de crédit si votre apport est insuffisant et/ou si votre situation financière est instable. Vous mettez en location, avec un bail qui doit durer 1 an minimum. Le statut LMNP vous fait bénéficier d’une fiscalité très avantageuse comparée à d’autres régimes fiscaux.
Autres investissements locatifs
- Location nue : le bien acquis est mise en location vide ou non meublée, durée de bail 3 ans minimum, associé à certains avantages de défiscalisation.
- LMP : le bien acquis devient une location Meublée Professionnelle ou une location meublée de tourisme et doit générer une recette annuelle. La fiscalité dépend du régime fiscal du bien.
Investissement étudiant meublé
Investir dans un meublé étudiant ou une résidence étudiante a également ses avantages. Avec près de 2,5 millions d’étudiants en France qui augmentent en moyenne de 7 % par an, la demande est très forte dans ce marché. Le plus souvent, l’investisseur acquiert des studios et petits appartements F1 dont les prix sont peu élevés. Il est possible de trouver des studios à moins de 50 000 € dans les villes étudiantes. En louant en meublé, le bailleur peut augmenter le loyer et donc optimiser la rentabilité. Les étudiants ont systématiquement des garants et peuvent aussi percevoir des aides au logement, ce qui garantit la sécurité et le contrôle de votre placement.
Les conseils:
- Rechercher des biens de petites surfaces et répondant aux critères des étudiants ;
- Privilégier les services supplémentaires : faibles charges, lave-linge, un parking vélo/voiture, etc. ;
- Cibler les villes étudiantes ;
- Choisir le bon régime fiscal afin d’éviter les impôts sur les bénéfices.
Les investissements en maison de retraite
Les maisons de retraite, type EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) constituent aussi de bons investissements. Le taux de natalité étant en baisse alors que l’espérance de vie rallonge, les personnes âgées ont de plus en plus besoin de ces structures. En tant que bailleur, vous investissez dans une chambre adaptée aux conditions de santé et de vie des seniors. Vous confiez ensuite sa gestion à un gestionnaire de résidences. Cela procure trois avantages majeurs :
- La location se fait sous bail commercial, les loyers sont donc versés régulièrement tout au long du bail même si la résidence est inoccupée ;
- La gestion administrative est confiée à l’exploitant, le bailleur ne fait que percevoir ses loyers nets d’impôts ;
- Le bailleur bénéficie du statut LMNP, il a droit à une défiscalisation.
Attention toutefois à bien choisir l’emplacement de l’EHPAD et à bien estimer la viabilité de l’investissement. Vérifiez la qualité de l’établissement, la fiabilité de l’exploitant et les termes du contrat de bail. Renseignez-vous sur la demande future concernant les EHPAD, les taux d’occupation actuels, les capacités d’accueil, réputation et public cible des concurrents.
Les investissements en SCPI
Un investissement immobilier via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont plus un placement indirect dans la pierre. Le principe est d’acheter des parts dans un ensemble immobilier qui est géré par une société. On parle aussi d’un achat de « pierre-papier ». Vous détenez donc une partie du bien et non la totalité, vous ne pouvez pas le louer ou l’occuper pendant vos vacances. Par contre, vous percevez des bénéfices selon vos placements, moyennant les frais de gestion.
Parfois, dès 1000 €, on peut faire des placements immobiliers SCPI. La souscription est possible par le biais d’un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. Vous pouvez aussi financer au comptant ou par emprunt. Les sociétés de gestion se chargent de toute la partie administration et gestion et vont fructifier votre argent. Vous n’avez rien à faire de votre côté. Le rendement annuel de ce type d’investissement est estimé aux environs de 5 % avec un risque réduit.
Les nouvelles startups pour investir à partir de 10 euros (Bricks) et les clubs immobiliers (ClubFinding)
Ce sont des solutions d’épargne plus innovantes, mais surtout accessibles à tous pour démocratiser l’investissement immobilier.
Bricks.co
Le Bricks est un modèle novateur où on peut investir dès 10 euros. La proptech Bricks.co est la pionnière dans ce secteur. Le principe : la startup achète les logements résidentiels et des immeubles composés de 6 appartements minimum, il les divise en 10 000 parts. Ce sont donc les « bricks ». Les investisseurs peuvent ensuite acheter un ou plusieurs bricks via leur plateforme. Il récupère sa fraction du loyer mensuel et une partie de la plus-value quand l’immeuble prend de la valeur. La promesse de rendement va de 12 à 15 %. Briscks.co s’occupe de toute la gestion administrative et locative du bien.
ClubFinding
ClubFinding est un système de crowndfounding qui se consacre à l’immobilier pour rentabiliser votre épargne. C’est une plateforme de financement participatif où vous pourrez investir dans divers projets immobiliers dès 1000 € afin de diversifier les placements. Les porteurs de projet (patrimoniaux, professionnels et institutionnels) vont utiliser ces fonds et vous verser vos intérêts sous forme de coupons tous les mois. Les obligations peuvent être remboursées mensuellement, annuellement ou totalement en fin de projet. Le risque de perdre son investissement est présent même s’il est très faible. Il convient de bien étudier les risques avant de placer son épargne et de choisir un CIP (Conseiller en Investissements Participatifs) en règle et régulé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) comme ClubFinding.
L’achat d’un appartement à rénover et le louer en meublé sur Airbnb
L’essor des plateformes de location et de réservation entre particuliers comme Airnb attire les investisseurs à effectuer un achat immobilier à des fins locatives sur ces plateformes. La location est de courte durée et se fait sans intermédiaire pour bénéficier d’un revenu en plus en réduisant les charges. Ici, les appartements sont parmi les biens les plus recherchés par les locataires. Les meublés sont bien sûr ce qui convient le mieux aux vacanciers. La location se fait généralement à la semaine et on peut louer plus cher dans les zones très touristiques. Il n’y a quasiment pas de risque d’impayé, le loyer étant payé à l’avance.
Comme avec toute location meublée, la fiscalité est plus avantageuse. Néanmoins, il faut que les conditions touristiques soient réellement attractives pour rentabiliser son investissement. Lorsque les touristes désertent, les revenus dégringolent. Il faut aussi prévoir les frais liés à la rénovation et à l’entretien du bien et les commissions Airnb. Notez aussi qu’il peut y avoir des réglementations restrictives en fonction des villes.
